Quelle est la difference entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Le compromis de vente (ou synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s'engage a vendre et l'acquereur s'engage a acheter. La promesse de vente (unilatérale) n'engage que le vendeur, qui s'interdit de vendre a un autre pendant une periode definie. En contrepartie, l'acquereur verse une indemnite d'immobilisation (generalement 5 a 10 %) qui est perdue s'il renonce a acheter sans motif valable. En pratique, le compromis est plus courant.

Le compromis de vente doit-il obligatoirement etre signe chez le notaire ?

Non, un compromis sous seing prive (signe entre les parties sans notaire) a la meme valeur juridique qu'un acte notarie. Il est cependant recommande de passer devant notaire ou agent immobilier pour beneficier de leur expertise et de la securite de la sequestre du depot de garantie. L'acte de vente definitif (acte authentique) doit, lui, obligatoirement etre notarie pour etre opposable aux tiers et permettre la publication au fichier immobilier.

Que se passe-t-il si la banque refuse le pret ?

Si la condition suspensive d'obtention de pret est stipulee dans le compromis et que la banque refuse le financement, le compromis est caduc de plein droit (article L313-41 du Code de la consommation). L'acquereur doit notifier le refus par lettre recommandee avec AR et fournir l'attestation de refus de la banque. Le depot de garantie lui est alors restitue integralement dans un delai de 21 jours. Aucune indemnite n'est due.

Peut-on signer un compromis sans avoir tous les diagnostics ?

Non, la loi impose que tous les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb si applicable, ERNMT, termites si zone concernee) soient remis a l'acquereur au moment de la signature du compromis. A defaut, l'acquereur peut invoquer la nullite du compromis ou demander une reduction du prix. Seul le diagnostic termites peut faire l'objet d'un delai en cas d'impossibilite d'acces temporaire.

Quel est le delai normal entre le compromis et l'acte definitif ?

Le delai habituel est de 2 a 3 mois. Il est necessaire pour : obtenir le financement bancaire (1 mois), realiser les formalites notariales (purge du droit de preemption, obtention des documents d'urbanisme), et organiser la realisation simultanee de l'acte chez le notaire. En cas de vente entre particuliers sans intermediaire, un delai plus court est possible si le financement est assure.

Modele de Compromis de Vente Immobilier

Ce modele de compromis de vente immobilier complet est conforme a la loi SRU du 13 decembre 2000. Il inclut les conditions suspensives obligatoires (obtention du pret, absence de servitude), les diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb) et le droit de retractation de 10 jours de l'acquereur.

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Vendeur

Nom complet du vendeur*

Adresse du vendeur*

Nationalite du vendeur

Acquereur

Nom complet de l'acquereur*

Adresse de l'acquereur*

Nationalite de l'acquereur

Bien

Designation du bien immobilier*

Reference cadastrale

Surface habitable (m2)*

Lots de copropriete (si applicable)

Prix

Prix de vente (€)*

Montant du depot de garantie (€)*

Generalement 5 a 10 % du prix de vente

Calendrier

Date limite signature acte authentique*

Date du compromis*

Conditions suspensives

Condition suspensive : obtention d'un pret immobilier

Montant du pret sollicite (€)

Taux maximal du pret (%)

Duree du pret (annees)

Condition suspensive : absence de servitude grave ou d'hypotheque

Condition suspensive : non-exercice du droit de preemption urbain

Diagnostics

Classe energetique DPE

Presence amiante

Presence plomb (CREP)

Notaire

Nom du notaire (si acte notarie)

Signature

Lieu de signature*

Apercu du document

COMPROMIS DE VENTE Entre les soussignes : LE VENDEUR [Nom complet du vendeur] Demeurant : [Adresse du vendeur] Nationalite : Francaise ET L'ACQUEREUR [Nom complet de l'acquereur] Demeurant : [Adresse de l'acquereur] Nationalite : Francaise Il a ete convenu et arrete ce qui suit : ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ARTICLE 1 — DESIGNATION DU BIEN ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ [Designation du bien immobilier] Surface habitable (loi Carrez) : [Surface habitable (m2)] m2 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ARTICLE 2 — PRIX ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ La vente est consentie au prix de [Prix de vente (€)] € (en toutes lettres : _____________________________ euros), frais de notaire en sus. A la signature des presentes, l'acquereur versera un depot de garantie de [Montant du depot de garantie (€)] € entre les mains du notaire ou de l'agent immobilier sequestre. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ARTICLE 3 — CONDITIONS SUSPENSIVES ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ La presente vente est soumise aux conditions suspensives suivantes : 1. OBTENTION D'UN PRET IMMOBILIER L'acquereur doit obtenir un ou plusieurs prets immobiliers d'un montant total de [Montant du pret sollicite (€)] €, au taux maximum de [Taux maximal du pret (%)] % sur une duree de [Duree du pret (annees)] ans, dans un delai d'un mois a compter de la signature des presentes (article L313-1 et suivants du Code de la consommation). 2. ABSENCE DE SERVITUDE GRAVE OU D'HYPOTHEQUE L'acte authentique ne sera signe qu'apres verification par le notaire de l'absence de toute servitude grave non declaree ou d'hypotheque non levee. 3. NON-EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION La presente vente est soumise a la condition que la commune ou toute collectivite publique n'exerce pas son droit de preemption urbain. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ARTICLE 4 — DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Les diagnostics techniques obligatoires ont ete realises et sont joints au present compromis : - Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) - Diagnostic termites (si zone concernee) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ARTICLE 5 — DROIT DE RETRACTATION ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Conformement a l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquereur non professionnel dispose d'un delai de retractation de 10 jours a compter du lendemain de la premiere presentation de la lettre recommandee lui notifiant le present compromis. Durant ce delai, l'acquereur peut se retracter sans motif ni penalite. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ARTICLE 6 — REALISATION ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ La signature de l'acte authentique de vente devra intervenir au plus tard le [Date limite signature acte authentique]. Fait en double exemplaire a [Lieu de signature], le [Date du compromis] Signature du vendeur : Signature de l'acquereur : (faire preceder de « Lu et approuve ») (faire preceder de « Lu et approuve ») _________________________ _________________________ [Nom complet du vendeur] [Nom complet de l'acquereur]

Informations importantes

Note juridique

**Droit de retractation (art. L271-1 CCH) :** L'acquereur non professionnel dispose de 10 jours pour se retracter apres la premiere presentation de la notification du compromis. Ce delai a ete etendu de 7 a 10 jours par la loi ALUR du 24 mars 2014. Pendant ce delai, l'acquereur peut annuler sans frais. Le depot de garantie doit lui etre restitue integralement dans un delai de 21 jours.

**Conditions suspensives obligatoires :** La condition suspensive d'obtention de pret est de droit pour l'acquereur non professionnel (art. L313-41 du Code de la consommation). Elle ne peut etre ecartee que par renonciation expresse et ecrite de l'acquereur. La duree minimale legale est d'un mois. En cas de non-obtention du pret, le compromis est caduc et le depot de garantie est restitue.

**Diagnostics immobiliers obligatoires (art. L271-4 CCH) :** Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit comprendre : DPE, diagnostic amiante (immeubles avant 1997), CREP plomb (avant 1949), termites (zones arretees), ERNMT, diagnostic gaz et electricite (installations >15 ans), diagnostic assainissement non collectif, mesurage Carrez (copropriete).

**Indemnite d'immobilisation :** En cas de defaillance de l'acquereur sans cause liee aux conditions suspensives, le vendeur peut conserver le depot de garantie a titre de dommages et interets (clause penale, art. 1231-5 C. civ.). Inversement, si le vendeur se dedit, il doit restituer le double du depot.

**Loi Carrez :** La mesure de surface habitable selon la loi Carrez (loi du 18 decembre 1996) est obligatoire pour les ventes en copropriete. Toute erreur de plus de 5 % peut entrainer une diminution proportionnelle du prix.

Ce modele est fourni a titre indicatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute question juridique, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit.

Questions frequentes

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