Quelle est la duree minimale d'un bail rural a ferme ?

La duree minimale d'un bail rural (bail a ferme) est de 9 ans, conformement a l'article L.411-5 du Code rural et de la peche maritime. Toute convention d'une duree inferieure est nulle de plein droit et la duree de 9 ans s'applique automatiquement. A l'expiration du bail, le preneur beneficie d'un droit au renouvellement protege. Des baux de plus longue duree (18 ans, 25 ans) sont possibles et offrent des avantages pour le preneur (exoneration partielle des droits de mutation lors d'une cession de fonds agricole). Le bail dit 'a long terme' de 18 ou 25 ans ouvre droit a une reduction des droits de mutation pour le bailleur lors de la vente des terres.

Le fermage peut-il etre librement fixe entre bailleur et preneur ?

Non, le fermage est encadre par des arretes prefectoraux qui fixent, pour chaque departement et selon la nature des terres, des minima et maxima expresses en euros par hectare ou en quintal de ble. Ces arretes sont pris sur proposition de la Commission Consultative des Baux Ruraux apres avis des organisations agricoles. Un fermage inferieur au minimum serait requalifie par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Un fermage superieur au maximum constitue un surloyer illegal que le preneur peut faire reduire. L'indexation annuelle est automatique selon les indices publies par arrete.

Quel est le droit de preemption du preneur en cas de vente des terres ?

Lorsque le bailleur envisage de vendre les terres louees, il doit notifier son projet de vente au preneur par lettre recommandee, indiquant le prix et les conditions de la vente (art. L.412-1 Code rural). Le preneur dispose d'un droit de preemption lui permettant d'acquierir prioritairement les terres au prix propose. Il dispose d'un delai de deux mois a compter de la notification pour exercer son droit. Si le preneur n'exerce pas son droit ou le refuse, la SAFER dispose ensuite d'un droit de preemption. En cas de vente a un tiers a un prix inferieur a celui notifie au preneur, ce dernier peut exercer une action en retrait.

Le bailleur peut-il reprendre les terres pour les cultiver lui-meme ?

Oui, c'est l'un des motifs de conge reconnus par le Code rural. Le bailleur peut donner conge au preneur pour reprendre les biens en fin de bail (avec preavis de 18 mois) afin de les exploiter lui-meme ou de les faire exploiter par son conjoint, son partenaire de PACS, ses descendants ou ceux de son conjoint. La reprise personnelle est soumise a conditions : la personne qui reprend doit etre de bonne foi, effectivement capables d'exploiter et habituellement domiciliee au moment de la reprise. Le preneur peut saisir le tribunal paritaire pour verifier que les conditions de la reprise sont remplies.

Quel tribunal est competent pour les litiges lies a un bail rural ?

Les litiges relatifs aux baux ruraux sont de la competence exclusive du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR), juridiction specialisee composee d'un juge (president) et de representants des bailleurs et des preneurs. Il est competent pour statuer sur tous les litiges relatifs au bail : fixation ou revision du fermage, renouvellement, resiliation, indemnites de sortie, conge, droit de preemption. La SAFER et certains organismes agricoles peuvent etre parties a la procedure. Avant toute action judiciaire, une tentative de conciliation devant le bureau de conciliation du TPBR est obligatoire.

Modele de Bail Rural (Bail a Ferme)

Ce modele de bail rural, dit bail a ferme, est conforme aux dispositions des articles L.411-1 a L.411-78 du Code rural et de la peche maritime. Il s'applique a la location de terres agricoles et/ou de batiments d'exploitation a usage agricole. La duree minimale est de 9 ans, avec un droit au renouvellement protege pour le preneur. Le fermage est soumis a un encadrement prefectoral.

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Description des biens loues (parcelles, batiments)*

Indiquez les references cadastrales, le lieu-dit et la superficie de chaque parcelle.

Commune ou sont situes les biens*

Superficie totale loue (ha, a, ca)*

Usage agricole prevu*

Conditions financieres

Montant annuel du fermage (euros)*

Le fermage doit etre compris dans les minima et maxima fixes par arrete prefectoral.

Date de prise d'effet*

Signature

Lieu de signature*

Date de signature*

Apercu du document

BAIL RURAL A FERME (Articles L.411-1 et suivants du Code rural et de la peche maritime) Entre les soussignes : LE BAILLEUR : [Nom / Raison sociale du bailleur] Demeurant : [Adresse du bailleur], [Code postal] [Ville] ET LE PRENEUR : [Nom / Raison sociale du preneur] Demeurant : [Adresse du preneur], [Code postal] [Ville] Il a ete convenu et arrete ce qui suit : ARTICLE 1 — OBJET DU BAIL Le bailleur donne a bail rural a ferme au preneur, qui accepte, les biens ruraux ci-apres designes, situes sur la commune de [Commune ou sont situes les biens] : [Description des biens loues (parcelles, batiments)] Superficie totale loue : [Superficie totale loue (ha, a, ca)] ARTICLE 2 — DESTINATION DES BIENS Les biens loues sont destines a un usage exclusivement agricole : [Usage agricole prevu]. Tout changement de destination ou de culture est soumis a l'accord ecrit du bailleur et, le cas echeant, a l'autorisation de la CDPENAF (Commission Departementale de Protection des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers). ARTICLE 3 — DUREE DU BAIL Le present bail est conclu pour une duree de neuf (9) ans a compter du [Date de prise d'effet], conformement a l'article L.411-5 du Code rural et de la peche maritime. A l'expiration du bail, le preneur beneficie d'un droit au renouvellement, conformement aux articles L.411-46 a L.411-53 du Code rural. Le conge delivre par le bailleur doit etre notifie au moins dix-huit (18) mois avant l'expiration du bail, sauf exception legale. ARTICLE 4 — FERMAGE Le fermage annuel est fixe a [Montant annuel du fermage (euros)] euros, conforme aux minima et maxima fixes par arrete prefectoral pour le departement. Le fermage est payable dans les conditions prevues par la loi. Il est indexe annuellement sur les indices publies par arrete prefectoral conformement aux articles L.411-11 a L.411-13 du Code rural. ARTICLE 5 — OBLIGATIONS DU PRENEUR Le preneur s'engage a : - Exploiter les biens personnellement et en bon agriculteur ; - Ne pas sous-louer ni ceder le bail sans autorisation du bailleur et du tribunal paritaire ; - Maintenir les terres en bon etat agronomique ; ne pas les degrader ; - Pratiquer les amendements et fumures necessaires ; - Payer l'impot foncier si la convention l'y oblige ; - Informer le bailleur de tout sinistre. ARTICLE 6 — DROIT DE PREEMPTION Conformement a l'article L.412-1 du Code rural, le preneur beneficie d'un droit de preemption en cas de vente des biens loues. Le bailleur doit l'informer par lettre recommandee de tout projet de vente. ARTICLE 7 — TRIBUNAL COMPETENT Tout litige relatif au present bail sera de la competence du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux du lieu de situation des biens. Fait a [Lieu de signature], le [Date de signature], en deux exemplaires originaux. LE BAILLEUR [Nom / Raison sociale du bailleur] (Signature) LE PRENEUR [Nom / Raison sociale du preneur] (Signature precede de la mention 'lu et approuve')

Informations importantes

Note juridique

Le bail rural a ferme est soumis aux articles L.411-1 a L.411-78 du Code rural et de la peche maritime. Le statut des baux ruraux est d'ordre public : ses dispositions s'imposent aux parties et toute clause y derogant est nulle. La duree minimale est de 9 ans, avec un droit au renouvellement au profit du preneur. Le bailleur ne peut donner conge que pour reprise personnelle (ou en faveur d'un proche), pour cause de mise en valeur directe, ou pour motif serieux et legitime. Le fermage est encadre par des arretes prefectoraux fixant des minima et maxima par region agricole. Le preneur exploitant a un droit de preemption en cas de vente des terres louees (art. L.412-1 Code rural). La resiliation du bail avant terme est soumise a l'autorisation du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Ce modele est fourni a titre indicatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute question juridique, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit.

Questions frequentes

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