Qu'est-ce que le droit au renouvellement dans un bail commercial ?

Le droit au renouvellement est le principe fondamental du statut des baux commerciaux (art. L145-8 Code de commerce) : a l'expiration d'un bail commercial de 9 ans, le preneur a le droit d'obtenir le renouvellement de son bail aux conditions reajustees. Si le bailleur refuse sans motif grave et legitime (defaut de paiement grave, infraction contractuelle), il doit verser une indemnite d'eviction au locataire. Cette indemnite doit couvrir le prejudice cause par le defaut de renouvellement : valeur du fonds de commerce, frais de reinstallation, indemnites au personnel.

Comment fonctionne la clause 3-6-9 dans un bail commercial ?

La duree legale d'un bail commercial est de 9 ans minimum. La clause 3-6-9 (ou plus exactement la faculte de resiliation triennale) permet au locataire commercial de donner conge a l'issue de chaque periode de 3 ans, soit a 3 ans, 6 ans ou 9 ans de bail, avec un preavis de 6 mois delivre par acte d'huissier. Le bailleur, lui, ne peut pas rompre le bail pendant sa duree, sauf motif grave et legitime. Cette asymetrie protege la stabilite du fonds de commerce du preneur.

Quelles charges le bailleur ne peut-il plus mettre a la charge du locataire commercial depuis la loi Pinel ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son decret d'application n°2014-1317, certaines charges sont obligatoirement a la charge du bailleur : les impots, taxes et redevances dont il est le redevable legal (taxe fonciere, contribution economique territoriale de sa propre activite), les honoraires de gestion des loyers, les charges relatives aux locaux vacants, les travaux de vetuste et de mise en conformite sauf travaux resultant de la legislation en vigueur, les grosses reparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, voutes, poutres, couvertures). Toute clause contraire est reputee non ecrite.

Comment est fixe le loyer lors du renouvellement d'un bail commercial ?

Lors du renouvellement d'un bail commercial, le loyer est en principe fixe a la valeur locative des locaux. Le loyer ne peut depasser le plafond de l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou de l'ILAT selon l'activite, sauf si la valeur locative est superieure au loyer plafonne. Dans ce cas, le depassement du plafond (deplafonnement) est possible mais encadre : il est autorise en cas de modification notable des caracteristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations des parties, ou des facteurs locaux de commercialite. Le deplafonnement est etale sur plusieurs annees pour les petits commerces.

La TVA est-elle applicable au loyer d'un bail commercial ?

Par principe, les locations de locaux nus a usage commercial sont exonerees de TVA. Cependant, le bailleur peut opter pour l'assujettissement volontaire a la TVA, ce qui lui permet de deduire la TVA sur ses propres charges et investissements. Lorsque l'option pour la TVA est exercee, le loyer est facture avec TVA au taux de 20%. Cette option est interet ant pour les preneurs qui sont eux-memes assujettis a la TVA (deduction possible), mais desavantageux pour les activites exonerees (medecins, banques, assurances). L'option doit etre mentionnee dans le bail.

Modele de Bail Commercial (3-6-9)

Ce modele de bail commercial est conforme aux articles L145-1 a L145-60 du Code de commerce. Il couvre la location de locaux utilises pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal, pour une duree de 9 ans avec possibilite de resiliation tous les 3 ans (clauses 3-6-9). Il inclut les clauses obligatoires relatives au loyer, a la destination des locaux, au droit au renouvellement et a l'indemnite d'eviction.

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Informations sur le bailleur

Nom / Raison sociale du bailleur*

Adresse du bailleur*

Code postal*

Ville*

Informations sur le preneur

Nom / Raison sociale du preneur*

Forme juridique et SIRET*

Siege social du preneur*

Code postal*

Ville*

Description des locaux

Adresse des locaux loues*

Code postal*

Ville*

Surface des locaux (m²)*

Destination des locaux (activite autorisee)*

La destination doit etre precisement definie. Toute modification necessite l'accord du bailleur.

Conditions financieres

Loyer annuel hors taxes (euros)*

Le loyer commercial est generalement exprime en annuel HT HC.

Periodicite de paiement*

Depot de garantie (euros)*

En general equivalent a 1 a 3 mois de loyer. Libre en bail commercial.

Date de prise d'effet du bail*

Signature

Lieu de signature*

Date de signature*

Apercu du document

BAIL COMMERCIAL (Articles L145-1 a L145-60 du Code de commerce) Entre les soussignes : LE BAILLEUR : [Nom / Raison sociale du bailleur] Demeurant / ayant son siege : [Adresse du bailleur], [Code postal] [Ville] ET LE PRENEUR : [Nom / Raison sociale du preneur] [Forme juridique et SIRET] Siege social : [Siege social du preneur], [Code postal] [Ville] Il a ete convenu et arrete ce qui suit : ARTICLE 1 — OBJET DU BAIL Le bailleur donne a bail commercial au preneur, qui accepte, les locaux ci-apres designes : - Adresse : [Adresse des locaux loues], [Code postal] [Ville] - Surface : [Surface des locaux (m²)] m² - Destination : [Destination des locaux (activite autorisee)] ARTICLE 2 — DUREE DU BAIL Le present bail est consenti pour une duree de neuf (9) ans a compter du [Date de prise d'effet du bail], conformement aux dispositions de l'article L145-4 du Code de commerce. Le preneur aura la faculte de resilier le present bail a l'expiration de chaque periode triennale, a condition de donner conge par acte extrajudiciaire avec un preavis de six (6) mois avant l'expiration de ladite periode. ARTICLE 3 — LOYER Le loyer annuel est fixe a la somme de [Loyer annuel hors taxes (euros)] euros hors taxes, payable [Periodicite de paiement]ment. ARTICLE 4 — REVISION DU LOYER Le loyer sera revisite tous les trois ans conformement aux articles L145-33 a L145-39 du Code de commerce. La revision est plafonnee a la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publie par l'INSEE, sauf clause de deplafo nnement pour motif legitime. ARTICLE 5 — DEPOT DE GARANTIE A la signature du present bail, le preneur verse un depot de garantie d'un montant de [Depot de garantie (euros)] euros. Ce depot ne produit pas d'interets et sera restitue dans un delai de deux mois a compter de la restitution des locaux, deduction faite des sommes restant dues. ARTICLE 6 — CHARGES ET TRAVAUX Le preneur prendra les locaux dans l'etat ou ils se trouvent. Il supportera les charges de copropriete afferentes aux locaux loues, les taxes sur les ordures menageres et toutes taxes assimilees. Les grosses reparations visees a l'article 606 du Code civil resteront a la charge du bailleur, sauf convention contraire. ARTICLE 7 — DROIT AU RENOUVELLEMENT A l'expiration du bail, le preneur beneficie d'un droit au renouvellement conformement aux articles L145-8 et suivants du Code de commerce. En cas de refus de renouvellement sans motif grave et legitime, le bailleur devra payer une indemnite d'eviction couvrant le prejudice cause par le defaut de renouvellement (art. L145-14). ARTICLE 8 — CESSION ET SOUS-LOCATION La cession du droit au bail est autorisee en cas de cession du fonds de commerce, conformement a l'article L145-16 du Code de commerce. La sous-location est interdite sans l'accord expres et ecrit du bailleur. Fait a [Lieu de signature], le [Date de signature], en deux exemplaires originaux. LE BAILLEUR [Nom / Raison sociale du bailleur] (Signature) LE PRENEUR [Nom / Raison sociale du preneur] (Signature)

Informations importantes

Note juridique

Le bail commercial est regi par les articles L145-1 a L145-60 du Code de commerce et les articles R145-1 a R145-33 du meme code. Il est applicable aux locaux ou sont exercises des activites commerciales, industrielles ou artisanales. La duree minimale est de 9 ans avec faculte de resiliation triennale pour le preneur. Le loyer est fixe librement a la conclusion, puis revisite par reference a l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activites Tertiaires). En cas de non-renouvellement, le bailleur doit payer une indemnite d'eviction sauf motif grave et legitime. Depuis la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, certaines charges ne peuvent plus etre mises a la charge du preneur (impots fonciers du proprietaire, honoraires de gestion, grosses reparations art. 606 Code civil sauf exceptions). Un etat des lieux est obligatoire.

Ce modele est fourni a titre indicatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute question juridique, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit.

Questions frequentes

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